智慧產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商
M0，新型研發(fā)用地,。
2019年和2020年,，粵港澳大灣區(qū)各地政府陸續(xù)發(fā)布支持政策,，在用地相對(duì)緊張、產(chǎn)業(yè)訴求較為強(qiáng)烈的珠江三角洲地區(qū),，M0將成為政府招商的主戰(zhàn)場(chǎng),。
決戰(zhàn)M0，劍已出鞘,。
什么是M0,？為什么要搞M0？各地搞M0的政策有哪些特色,？M0的核心吸引力在哪里,？又存在什么約束？M0的經(jīng)濟(jì)賬能算得過嗎？哪里的賬最好看,？拿地的承諾容易兌現(xiàn)嗎,？
作為曾經(jīng)深圳總部經(jīng)濟(jì)政策編制的參與者、深圳23個(gè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地集聚區(qū)的推進(jìn)者,、現(xiàn)在大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的建設(shè)者,，筆者試圖對(duì)M0做一個(gè)全面的梳理，用數(shù)據(jù)和事實(shí),，一一回答上述問題,。
傳統(tǒng)的工業(yè)用地M1-3是以污染程度進(jìn)行劃分,，而M0是指融合研發(fā),、創(chuàng)意、設(shè)計(jì),、中試,、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。
簡(jiǎn)單的說,，M0三個(gè)特點(diǎn)：工業(yè)用地的功能更加豐富,、利用率大幅提高、性質(zhì)多元配套,。
M0的前身：最早可追溯到2008年深圳市出臺(tái)的《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》，其中規(guī)定：在工業(yè)用地上興建的用于工業(yè)生產(chǎn)（含研發(fā)）用途并已辦理房地產(chǎn)權(quán)登記的建筑物,、構(gòu)筑物及其附著物,，企業(yè)按照自用面積保留不低于50%后，剩余面積可分割轉(zhuǎn)讓,。此舉為M0政策的后續(xù)出臺(tái)奠定了基礎(chǔ)。
M0正式出臺(tái)：到了2013年,，為緩解土地空間壓力,，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)，深圳市再次領(lǐng)先全國(guó),，發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》,，首次新增新型產(chǎn)業(yè)用地性質(zhì)，M0的概念正式走上歷史舞臺(tái),。
M0全國(guó)試點(diǎn)：2年之后,，李克強(qiáng)總理要求發(fā)展雙創(chuàng)，強(qiáng)調(diào)大力破除企業(yè)創(chuàng)新的種種束縛,。國(guó)土資源部極快對(duì)總理要求做出響應(yīng),，發(fā)布《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》：明確新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地類型，對(duì)于類型不明確的,，可以在縣級(jí)以上規(guī)劃和國(guó)土部門論證后,，在現(xiàn)有國(guó)家城市用地分類基礎(chǔ)上制定地方標(biāo)準(zhǔn)明確。M0用地正式在全國(guó)范圍內(nèi)試點(diǎn),。
大灣區(qū)全面推出：2019年初,，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的騰空出世。大灣區(qū)各大城市為迎接這一挑戰(zhàn)與機(jī)遇,，在深圳成功經(jīng)驗(yàn)的引導(dǎo)下,，紛紛出臺(tái)新型產(chǎn)業(yè)用地M0政策，已有政策城市也不斷更新,。
M0用地是產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求,、運(yùn)營(yíng)主體經(jīng)濟(jì)平衡與供地政策限制相互磨合的產(chǎn)物,。
土地供應(yīng)量短缺，倒逼土地開發(fā)效率提高,；產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展需要投入,，倒逼拿地成本降低；企業(yè)沉淀資金要變現(xiàn),，倒逼自持比例放松,；生產(chǎn)生活一體化，倒逼土地功能從單一向多樣性發(fā)展,。
1,、設(shè)置主體門檻，解決普遍需求與產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)的矛盾
早在2013年,，深圳市召開“優(yōu)化資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)‘1+6’文件新聞發(fā)布會(huì)”,，明確指出，用地需求是企業(yè)的普遍需求,，但不能全部都靠個(gè)案解決,，必須用制度化的方式加以引導(dǎo)。
M0作為一種招商載體,，最大的目的是滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要,，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過規(guī)劃引導(dǎo)和體制機(jī)制的創(chuàng)新,，確保用地政策向引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)行傾斜,。
各地對(duì)M0開發(fā)主體設(shè)置了準(zhǔn)入門檻，并明確提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件,，要么需要主管部門出具意見,，要么詳列產(chǎn)業(yè)門類。
2、提高容積率,，解決土地緊張與產(chǎn)業(yè)保障的矛盾
以土地資源最為稀缺的深圳為例：首先先天不足,，深圳面積僅2050平方公里；其次存量利用率低,，以龍崗區(qū)為例,，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，符合升級(jí)改造條件的工業(yè)區(qū)有373個(gè),，近60%現(xiàn)狀容積率僅為1.0-2.0之間,；最后更新難度大，深圳土地供應(yīng)大量依賴城市更新,，但拆遷成本高企,、歷史遺留問題導(dǎo)致合法用地比例不達(dá)標(biāo)等問題，讓大量更新項(xiàng)目停滯,。
M0成為解決上述問題的落腳點(diǎn),。一是提供了政策支撐，為大量的舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級(jí)項(xiàng)目提供依據(jù),；二是城市更新類M0項(xiàng)目的合法用地比例降低至60%,，擴(kuò)大了城市更新的適用范圍；三是容積率上限提高,，提高開發(fā)強(qiáng)度,，土地高效集約利用得以實(shí)現(xiàn)。
3,、設(shè)定自持比例,，解決產(chǎn)業(yè)自用與合理銷售的矛盾
站在政府的角度，出售土地招引大型企業(yè),，但如何促進(jìn)上下游中小企業(yè)集聚發(fā)展,？站在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商角度，如何平衡開發(fā)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)中短期現(xiàn)金流,，讓產(chǎn)業(yè)資本得到應(yīng)有的回報(bào)率,？站在實(shí)體企業(yè)角度，消化自用部分后,，剩余面積又該如何處理，如何避免重資產(chǎn)拖死實(shí)體經(jīng)濟(jì),？
M0政策中自持比例尤其重要,。
以東莞為例。東莞以其臨深的地理優(yōu)勢(shì),，是承接深圳產(chǎn)業(yè)輸出的最大陣地,。同時(shí)，近年來地價(jià)上漲提高了投資門檻。買了地的用不完,，想來的買不起,，怎么解決？東莞對(duì)M0政策規(guī)定的十分聰明,。
首先,，在允許功能混合的前提下，放寬各類業(yè)態(tài)可售比例,。住宅100%可分割轉(zhuǎn)讓,，商服100%可分割轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)業(yè)用房按計(jì)容建筑面積的49%可分割轉(zhuǎn)讓,，城市更新類還不受限制,。因此對(duì)于一個(gè)新增的M0用地，開發(fā)主體只需將產(chǎn)業(yè)用房的51%自用,，其余的均可銷售,。
其次，是銷售方式靈活,，開發(fā)主體可自主選擇是預(yù)售還是現(xiàn)售,。
由此看來，東莞M0政策非常有吸引力,，但是針對(duì)可售部分,，東莞又做出如下規(guī)定:
一是限定購房主體。商住配套的受讓人（含二次轉(zhuǎn)讓）必須是入駐企業(yè),。產(chǎn)業(yè)用房的受讓方必須經(jīng)過資格審查,，且單棟套內(nèi)面積不小于2000㎡，單元套內(nèi)面積不小于300㎡,。
二是差別化土地計(jì)價(jià)方式,。新型產(chǎn)業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓比例越大，則地價(jià)越高,；且商住用地功能地價(jià)由市國(guó)土局牽頭制定,。真正有產(chǎn)業(yè)用房需求的，大力支持,；能自用一部分,，但也需要去化一部分給需要的中小企業(yè)，也大力支持,；但是想賣樓賺錢,，則按市場(chǎng)評(píng)估。
三是約束產(chǎn)業(yè)用房的二次轉(zhuǎn)讓,。產(chǎn)業(yè)用房的二次轉(zhuǎn)讓優(yōu)先由政府與原開發(fā)主體按原合同價(jià)格回購,；若按市場(chǎng)交易的,，則需繳納政府高額的增值收益。
可見,，東莞鼓勵(lì)自持,，也允許銷售，但嚴(yán)防房地產(chǎn)化,。
4,、配套多元用地，解決產(chǎn)業(yè)投入與資金平衡的矛盾
以惠州為例,?；葜萁晖ㄟ^以地引商，有所成效,。但在鄰深優(yōu)勢(shì)上遜于東莞,。便宜的工業(yè)土地能吸引來企業(yè)，但未必能吸引已經(jīng)在深圳安家落戶的人,。即便人愿意來,，交通設(shè)施又有待提高，工作不便利,。如何才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)人合一,？用地搭配起來出讓。
惠州M0用地政策中規(guī)定,，可配套不超過總計(jì)容建筑面積30%的商住,，其中配套商業(yè)辦公占10%；配套型住宅用地占20%,。商住配套優(yōu)先出售給用地單位及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈的員工,，首次分割轉(zhuǎn)讓后，自辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記之日起10年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓,。
此舉是惠州吸引人的重要舉措,。由此可見，惠州招商,，不僅招企業(yè),，還招企業(yè)的人；企業(yè)與員工永遠(yuǎn)是相互依存的,。
5,、鎖定退出機(jī)制，解決魚龍混雜與去蕪存菁的矛盾
以廣州為例,。廣州土地存量雖大,，但土地產(chǎn)值低。產(chǎn)值有多低,？據(jù)統(tǒng)計(jì),，全市共有村級(jí)產(chǎn)業(yè)園2700個(gè)，占地132平方公里,，土地產(chǎn)值才30萬/畝,，稅收貢獻(xiàn)率更低。
廣州更加關(guān)注的,，是如何優(yōu)化產(chǎn)業(yè)資源以達(dá)到提能升效,。針對(duì)優(yōu)化創(chuàng)新資源和強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目所需要的用地支持和保障，廣州毫不吝嗇,。對(duì)于產(chǎn)業(yè)用地的考核,，更是全生命周期。從開發(fā)主體及產(chǎn)業(yè)主體根據(jù)區(qū)域設(shè)置了非常詳細(xì)的高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)入條件,，包含嚴(yán)控供應(yīng)對(duì)象,，嚴(yán)控投資強(qiáng)度、嚴(yán)控土地產(chǎn)出率,、嚴(yán)控地均達(dá)產(chǎn)稅收,、嚴(yán)控高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量。以避免產(chǎn)業(yè)用地地產(chǎn)化,、產(chǎn)業(yè)空心化,。
M0最核心價(jià)值,，就是性價(jià)比高：用高于工業(yè)用地,、但低于商服用地的價(jià)格，建設(shè)類似于商服用地上的產(chǎn)品——產(chǎn)業(yè)寫字樓,，并可部分分割銷售,，甚至用低于市場(chǎng)價(jià)格的方式配套部分住宅。
大灣區(qū)各城市都根據(jù)自身特點(diǎn),，制定了土地出讓計(jì)價(jià)方式,。
總結(jié)來說，深圳根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型區(qū)別考慮,；廣州惠州取同期同地段商服用地市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)20％,；東莞根據(jù)自持比例取普通工業(yè)用地與商業(yè)服務(wù)業(yè)用地綜合后的40%，自持多則更偏向工業(yè)用地,，自持少則更偏向商服用地,。
除此以外，東莞可搭配20%的住宅,；惠州可搭配20%的住宅加10%的商服,。
總的來說，獲取土地的地價(jià)便宜,，還能搭配住宅平衡現(xiàn)金流,，綜合下來的拿地成本的確不高,。
M0會(huì)不會(huì)發(fā)展成房地產(chǎn)商鉆空子的新手段,？打著M0的旗號(hào),，將配套部分建成住宅、寫字樓,、公寓進(jìn)行銷售獲利,，然后產(chǎn)業(yè)遲遲不發(fā)展？
有優(yōu)惠,，也就必然存在優(yōu)惠的對(duì)賭監(jiān)管：基本項(xiàng)包括投產(chǎn)時(shí)間,、投資強(qiáng)度、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向,、產(chǎn)出強(qiáng)度,、財(cái)政貢獻(xiàn)等等，更有通過限制銷售對(duì)象,，限制最小分割面積,，限制二次銷售等手段。
寫入土地出讓合同的這些條款,，就是懸在頭上的達(dá)摩克利斯之劍,。房地產(chǎn)開發(fā)，拿到地,，基本就成功了一大半,；產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，拿到地,，故事才剛剛開始,。
實(shí)操的核心——M0對(duì)于購買者,，是否有商業(yè)價(jià)值,？
購買者主要包括：實(shí)體企業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商兩類。本文主要研究對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說的可行性,。
本文參考深圳,、廣州、東莞,、惠州四座城市真實(shí)成交或存在的M0地塊選址,，簡(jiǎn)單做了個(gè)理論測(cè)算，并做了4個(gè)前提假設(shè),，最終從3個(gè)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)判：
· 前提假設(shè)
1,、地塊占地面積：設(shè)定為10萬㎡（考慮到深圳的用地緊張及高容積率，為1萬㎡）；
2,、單從政策規(guī)定出發(fā)及實(shí)際成交情況設(shè)置用地條件,，如容積率、各類業(yè)態(tài)及可售比例等,，不考慮真正的落地難度,，即假設(shè)你已經(jīng)有了金剛鉆；
3,、土地及市場(chǎng)情況取周邊最新成交值，建安及稅費(fèi)按經(jīng)驗(yàn)取值（因各公司判定標(biāo)準(zhǔn)不同,，存在取值偏高與偏低的差異）,；
4、不考慮后續(xù)產(chǎn)值及稅收考核,。
· 評(píng)判指標(biāo)
1,、銷售部分的凈利潤(rùn)（只考慮銷售部分的盈利情況）；
2,、項(xiàng)目整體盈余資金（只考慮自持部分的成本,，不考慮估值）；
3,、項(xiàng)目整體凈利潤(rùn)（既考慮自持部分的成本,，又考慮估值）。
最終各地塊的可售與自持比,，配套用房與產(chǎn)業(yè)用房比,，如下圖示：
· 結(jié)果分析
1、租賃條件相對(duì)較好的深圳案例
區(qū)位情況：參考福田梅林片區(qū)智能制造中心選址,，該區(qū)域旨在打造智能制造產(chǎn)業(yè)高地,，產(chǎn)業(yè)布局上相對(duì)集中，因此建成后租賃條件非常有優(yōu)勢(shì),。
綜合評(píng)價(jià)：適合真正需要自用的企業(yè),，但產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商謹(jǐn)慎考慮。
2,、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好的廣州案例
區(qū)位情況：廣州目前成交的M0地塊位于黃埔與增城兩區(qū)的交界處,，工業(yè)氛圍非常的好，而且現(xiàn)有的廠房也陸續(xù)納入舊改片區(qū),，對(duì)于新場(chǎng)地的需求還是很大,。所以理論上無需擔(dān)心未來的租售去化。
綜合評(píng)價(jià)：一般,，用2個(gè)億的資金缺口撬動(dòng)了20萬㎡的產(chǎn)業(yè)用房,，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商若對(duì)自己的產(chǎn)業(yè)資源足夠信心，可以嘗試,。
3,、業(yè)態(tài)配比較好的惠州案例
區(qū)位情況：研究地塊為惠州湖濱區(qū)域某意向出讓地塊,，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美,。周邊配套較為成熟,，物業(yè)價(jià)值較高，有利于實(shí)現(xiàn)部分的資金回籠,。項(xiàng)目整體測(cè)算情況如下：
綜合評(píng)價(jià)：可行,，白賺10.5萬㎡產(chǎn)業(yè)樓，還能靠賣住宅賺取少量現(xiàn)金流,，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商可以研究,。
4、整體收益較好的東莞案例
區(qū)位情況：該地塊最大的優(yōu)勢(shì),，就是毗鄰深圳,，交通體系逐步完善，承接深圳產(chǎn)業(yè)外流的能力也在增強(qiáng),，與深圳的同城效應(yīng)在這里得到凸顯,。
綜合評(píng)價(jià)：可觀，白賺13.1萬㎡產(chǎn)業(yè)用房,，更是剩余7000萬的現(xiàn)金流,，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商可以一搏。但需要再次明確的是,，東莞之所以能算出可觀的結(jié)果,，一是因?yàn)榍笆龅挠玫丶僭O(shè)，二是本身先天優(yōu)勢(shì),，房?jī)r(jià)靠近深圳,，政策接近惠州，三是未考慮最終考核和落地性的一個(gè)理論值,，若無強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)背景及政府招商意愿支撐,，實(shí)際情況可能與此相差甚遠(yuǎn)。
綜上所述,，M0項(xiàng)目,，對(duì)于運(yùn)營(yíng)能力好的企業(yè)，能做但絕不簡(jiǎn)單,。運(yùn)營(yíng)商的價(jià)值觀得改變：賺不到現(xiàn)金,、只是留下無法變現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)空間。星河常說的“賺了錢不拿走,，全部沉淀當(dāng)?shù)刈霎a(chǎn)業(yè),，賺后面的慢錢”，就是這個(gè)道理。
因此,，M0的模式,，在有其他選擇（城市更新）的前提下，可能接受度不會(huì)太高,，但是對(duì)于土地需求快,，規(guī)模化發(fā)展快的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商,，城市更新太久,，M0供地快，可以嘗試,。
對(duì)于實(shí)體企業(yè),，邏輯類似，無非自持部分自用為主,，沒有招商壓力，其他可售部分算賬類似,。
上述的結(jié)果，別高興的太早,，所有算賬都沒有考慮產(chǎn)業(yè)考核兌現(xiàn)問題,。M0在地價(jià)上放寬了，但是在考核上卻十分嚴(yán)格,。各地主要考核指標(biāo)：投入,、產(chǎn)值、稅收,。筆者以廣州市為例,，將整體現(xiàn)狀、M1用地要求及M0用地要求進(jìn)行對(duì)比：
· 目前廣州市工業(yè)狀況：
廣州市2018年工業(yè)園區(qū)（用地）運(yùn)營(yíng)績(jī)效審計(jì)報(bào)告提供一組數(shù)據(jù)：全市超80.24％的工業(yè)園區(qū)地均產(chǎn)值不足5000元/平方米,；其中,，村級(jí)工業(yè)園用地占全市現(xiàn)狀工業(yè)用地30%，產(chǎn)值占全市工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值的10%,，稅收占全市工業(yè)企業(yè)總稅收6%,，屬最低效的工業(yè)園區(qū)。
· 增城區(qū)富士康成交的一宗M1用地要求：
1,、成交地價(jià)52萬元/畝（樓面價(jià)263元/㎡）,；
2、年稅收要求≥170萬元/畝,。
· M0政策最低限度規(guī)定：
1,、項(xiàng)目投資強(qiáng)度：中心≥1200萬元/畝，外圍≥800萬元/畝；
2,、年?duì)I業(yè)要求：中心≥2000萬元/畝,，外圍≥1200萬元/畝；
3,、年稅收要求：中心≥120萬元/畝,，外圍≥80萬元/畝。
·廣州第一宗也是目前唯一一宗出讓的M0用地要求如下：
1,、成交地價(jià)214萬元/畝（樓面價(jià)802元/㎡）,；
2、項(xiàng)目投資強(qiáng)度≥1068萬元/畝（超過政策規(guī)定268萬元/畝）,；
3,、年?duì)I業(yè)要求≥4291萬元/畝（接近政策規(guī)定的4倍）；
4,、年稅收要求≥454萬元/畝（接近政策規(guī)定的6倍）,；
5、項(xiàng)目建成5年內(nèi)入駐高科技企業(yè)不少于250家,，其中港澳企業(yè)不少于50家,。
差距之大，要求之高,，只能一句話評(píng)價(jià)：沒有金剛鉆,，別攬瓷器活。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力一般,，試圖賣樓賺錢的地產(chǎn)商需謹(jǐn)慎,。
類似廣州,，大灣區(qū)各地也均有M0用地成交,。除了深圳對(duì)行業(yè)進(jìn)行特殊要求未設(shè)定考核指標(biāo)，其余的地塊,，均設(shè)立了較為嚴(yán)厲的考核,。所以真正的主體，都是真正的有用房需要的企業(yè),，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商參與度很少,。
M0是一次土地資源精細(xì)化管理的嘗試,。全面管制,，則無人參與；全面放開,，則房地產(chǎn)化——形成所謂的“一管就死,、一放就亂”,。M0是一扇紗窗，在開放和管制中試圖找到最合適的“骨肉相連”狀態(tài),。
M0是一次政企關(guān)系的回歸調(diào)整,。最早，政府把企業(yè)當(dāng)好人,，土地賣出就不管,，革命靠自覺；后來,，受騙多了,，政府把企業(yè)當(dāng)壞人，捆手捆腳一刀切,，斷掉了更多合理化利用的可能,；M0，政府把企業(yè)回歸到正常人,、真正的商業(yè)主體,，滿足需求，但必須對(duì)賭未來,，而且可預(yù)期,，也會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)賭條款。
M0的意義,，不僅僅是土地政策的意義，也是執(zhí)政能力精細(xì)化的典范,。
