智慧產城運營商
2020年是全面建成小康社會和“十三五”規(guī)劃收官之年,，實現年度經濟增長目標意義重大，因此政策總基調肯定是偏寬松的,。2019年12月召開的中央經濟工作會議提出了2020年經濟工作的重點任務,，包括貫徹新發(fā)展理念、打好三大攻堅戰(zhàn),、保障和改善民生,、推動高質量發(fā)展、深化經濟體制改革等,，強調了長期性和結構性的經濟發(fā)展目標,，而在疫情背景全球經濟面臨衰退的背景下完成這些任務指標政府壓力很大，因此短期政策趨勢會更為落地。
十三五收官之年,，
短期落地政策頻出
part.01
1.1 疫情前,，招商大戰(zhàn)烽煙四起
今年年初各地的搶商大戰(zhàn)就開始硝煙彌漫。1月1日,，《中華人民共和國外商投資法》和《中華人民共和國外商投資法實施條例》正式實施,，作為開年的“1號國策”，其信號意義非同小可,。中央沖鋒號一響,，各地招商引資大戰(zhàn)狼煙四起。
1.1.1 上海重視優(yōu)化營商環(huán)境,，全力助推投資促進工作
1月2日,，上海市優(yōu)化營商環(huán)境建設暨投資促進大會召開，這是上海連續(xù)第3年工作開局之際就突出抓優(yōu)化營商環(huán)境工作,。會上上海市政府專門研究制定了“營商環(huán)境改革3.0版”方案和加強投資促進32條舉措,，即《關于進一步加強投資促進工作推動經濟高質量發(fā)展的若干意見》。對優(yōu)質重大項目保證優(yōu)先快捷供地,，促進土地資源高效節(jié)約利用,。目前，上海已經提出“大招商格局”和“掛圖作戰(zhàn)”
1.1.2 江蘇雙核迅速響應：南京強調“創(chuàng)新”,，蘇州看中“開放”
1月2日,，江蘇省委省政府舉行了2020年全省重大產業(yè)項目建設現場推進會議&外商投資企業(yè)座談會，省,、市,、縣三級總投資逾萬億元的1473個重大產業(yè)項目集中開工，各個分會場的項目建設和招商引資的熱度迅速升溫,。
同日南京舉行了“創(chuàng)新名城建設推進大會”,，現場參會2000多人，并發(fā)布了一號文件《關于進一步深化創(chuàng)新名城建設加快提升產業(yè)基礎能力和產業(yè)鏈水平的若干政策措施》,，多項政策全國首創(chuàng),、全國領先。
相比于南京強調內生的“創(chuàng)新”,，作為江蘇雙核的另外一個主角,，蘇州更強調的是“開放”。1月3日,，蘇州召開新年第一會——“開放再出發(fā)大會”,。蘇州這次高仿深圳，一口氣推出了68.8平方公里產業(yè)用地進行全球招商,，并全球首發(fā)了“開放創(chuàng)新合作熱力圖”,，同時還發(fā)布了一號文件《中共蘇州市委蘇州市人民政府關于開放再出發(fā)的若干政策意見》,。
1.1.3 珠三角暗流涌動：廣州明確工業(yè)產業(yè)區(qū)布局，深圳大手筆力推產業(yè)用地
珠三角也同樣是暗流涌動,，短兵相接,。1月2日，廣州市政府常務會議通過了《廣州市工業(yè)產業(yè)區(qū)塊劃定成果》,，明確了全市工業(yè)產業(yè)區(qū)塊布局,。數據顯示，廣州共劃定工業(yè)產業(yè)區(qū)塊669個,，作為廣州先進制造業(yè),、戰(zhàn)略性新興產業(yè)發(fā)展的核心載體，總面積621平方公里,。2019年歲末,，深圳舉行了2019全球招商大會，一口氣推出30平方公里產業(yè)用地,，相關簽約投資額高達5600多億,。
1.2 疫情中，全國停擺招商政策熱度不減
3月11日,，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關于應對疫情進一步深化改革做好外資項目有關工作的通知》,，提出了外資項目11條，強調各地要加強重大外資項目跟蹤儲備,，符合條件的將按程序納入重大外資項目工作專班協調,。技術先進、醫(yī)療防疫,、關鍵領域或中西部地區(qū),、東北地區(qū)的項目，可適度放寬規(guī)模,。疫情大環(huán)境下各界的經濟活動基本均被叫停,，在密集的防控疫情政策指導下，招商引資的政策依然沒有停下腳步,，反而與時俱進快速調整,，確保各項目的落地推進。
3月12日國務院印發(fā)《關于授權和委托用地審批權的決定》,，這個“土地新政”，將顯著影響中國未來城鎮(zhèn)化進程,，意味著國家給城市土地問題松綁,，將給中心城市帶來較大利好，為他們騰出較大發(fā)展空間,。土地,，將不再成為限制城市發(fā)展,、產業(yè)落地、招商引資的一個硬性條件,，反之,，只要有人口、只要有產業(yè),、只要有項目,，土地都不是問題，含金量高的項目一定會有地可落,。
以區(qū)域一體化為驅動,，
中長期政策方向不變
part.02
2.1 區(qū)域一體化是政策邏輯下的核心驅動
2018年11月國務院發(fā)布《關于建立更加有效的區(qū)域協調發(fā)展新機制的意見》，明確實施區(qū)域協調發(fā)展戰(zhàn)略是新時代國家重大戰(zhàn)略之一,，提出以“一帶一路”建設,、京津冀協同發(fā)展、長江經濟帶發(fā)展,、粵港澳大灣區(qū)建設等重大戰(zhàn)略為引領,，以西部、東北,、中部,、東部四大板塊為基礎，促進區(qū)域間相互融通補充,。區(qū)域協調發(fā)展是規(guī)范機制,，區(qū)域一體化是發(fā)動機。加快區(qū)域一體化進程是實現區(qū)域協調發(fā)展的根本途徑,，是都市圈走向城市群必然的方向,。
2019年2月18日《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺，這份綱領性文件對粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略定位,、發(fā)展目標,、空間布局等方面作了全面規(guī)劃，大灣區(qū)地處中國的南部,，由香港,、澳門和廣東省組成，地理鄰近是區(qū)域經濟一體化的天然條件,，同時港澳兩地伴隨著中國內陸,，特別是廣東積極開放，兩地與廣東經濟發(fā)展密切相關,，形成在“兩制”基礎上的優(yōu)勢互補,。2019年12月1日，國務院印發(fā)《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》,，長江三角洲區(qū)域一體化上升為國家級戰(zhàn)略,。這一發(fā)展戰(zhàn)略涵蓋上海,、浙江、江蘇,、安徽35.8萬平方公里,、27座城市、1.5億人口的宏偉藍圖,。
2.2 調整中要求效率,，發(fā)展中要求成果
在區(qū)域協調發(fā)展和區(qū)域一體化概念下，產業(yè)轉移出現了全新的高潮,。產業(yè)大升級與產業(yè)大轉移時代到來,，大調整催生全新巨量市場。在此背景下衍生出調整中要效率,，發(fā)展中要成果,。
2.2.1調整當中要效率本質是資源集約
資源集約包括土地資源集約和公共資源集約兩方面。
土地資源集約,，即要求每一塊土地都能產生更多的就業(yè)和稅收,。無論是北京市的禁止分割出售，還是廣州市的分割轉讓,，目的均是要保證園區(qū)提質增效,。《北京市人民政府關于加快科技創(chuàng)新構建高精尖經濟結構用地政策的意見》中提出：將原有的50年工業(yè)用地使用權縮短為20年,，同時直接禁止了產業(yè)用房的分割銷售,。《廣州市產業(yè)園區(qū)提質增效試點工作行動方案（２０１８－２０２０年）》中允許制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)產權按幢,、按層等固定單元進行分割,，用于引進相關產業(yè)鏈合作伙伴的產業(yè)項目。
公共資源集約,，核心是畝均論英雄,，即根據每畝能產生更多的稅收來決策公共資源的分配，未來畝產更高的企業(yè)將有更多的公共資源的分配和傾斜,，目的是經濟的提質增效,。這將利好于“小而美”、“隱形冠軍”,、“獨角獸”等企業(yè)和園區(qū)的整體發(fā)展,。浙江省首推畝均論英雄，《關于深化畝均論英雄改革的指導意見》提出：規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)綜合評價指標,，實行用地,、用電等資源要素差別化配置，鼓勵企業(yè)向更高的評價檔級發(fā)展,。隨后上海市根據自身的實際情況進一步跟進,，《關于促進資源高效率配置推動產業(yè)高質量發(fā)展的若干意見》提出以用地、用能,、勞動效率,、科技創(chuàng)新等指標為核心，實施要素差別化配置機制,。
無論是土地資源集約還是公共資源集約,，都不是“一刀切”，而是根據區(qū)域條件和區(qū)域產業(yè)發(fā)展情況相應的有不同的調整,。
2.2.2調整當中要成果本質是管制規(guī)“控”
先租后讓,，高準入門檻，高履約保證金,，全周期監(jiān)管,。
目前國內第一個從政府層面對1.5級開發(fā)予以官方發(fā)文倡導的《東莞市地1.5級開發(fā)操作指引》。在2018年上半年發(fā)布,，東莞的1.5級開發(fā)政策意味著未來的產業(yè)園區(qū)開發(fā)將不再有一次性開發(fā),，而是齒輪式開發(fā)推進模式。2018年12月深圳市推出“先租后讓”土地出讓新模式,，政府以租賃方式供應一宗產業(yè)用地,，租賃期限為5年。深圳市先租后讓政策相比于1.5級園區(qū)開發(fā)的8-12年的土地使用權,，時間更短,，并且沒有產權。租賃期限內,，企業(yè)的產值,、稅收等各項指標通過履約考核，則土地使用權由租賃轉為出讓,；如果未能通過履約考核,，租賃期滿將收回土地使用權。
從全國來看：
政策創(chuàng)新要素凸顯,、
區(qū)域執(zhí)行更為精細化
part.03
在調整中要效率,，發(fā)展中要成果這樣的政策邏輯框架下，其中強調三點要素：創(chuàng)新要素凸顯,、政策精細化和擦邊球行為收緊,。
創(chuàng)新要素凸顯：2019年 5月28日的國務院發(fā)布11號文（《關于推進國家級經濟技術開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》明確支持對有條件的經開區(qū)開發(fā)建設主體IPO上市、鼓勵開發(fā)區(qū)資產證券化推進,。億翰認為園區(qū)IPO可以看成是制度創(chuàng)新的激勵機制,。由于這個文件會涉及到支持創(chuàng)新，使得一些國家經開區(qū)不論是用IPO或者資產證券化的方式盤活存量,，拿到資金進一步投資企業(yè),、投資創(chuàng)新,，從而引領新一輪中國經濟的發(fā)展。這個政策可以作為信號型的政策,，在這樣的政策引導下,，同年9月邳州開發(fā)區(qū)入股ST中新，完成了借殼上市,，11月中新集團蘇州工業(yè)園區(qū)通過發(fā)審會,，結束5年上市長跑。
擦邊球行為收緊：2019年5月北京“全面叫停產業(yè)地產分割銷售”,，實際上2018年已基本叫停,，但并未“把門關死”，大區(qū)塊分割銷售需要副市長同意,，但是目前副市長沒有權利,。原有產證或者存量項目，對于買方或者賣方審批十分嚴格,。2020年1月深圳產業(yè)地產新政取消轉讓增值收益,，這是自2013年《深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）》試行了近7年后首次祭出全新的調整方案，對之前的政策進行了大幅修訂,，比如工業(yè)樓宇分割轉讓后5年內不得再轉讓等等,。
政策精細化：2019年9月山東提出改變原來地方官員吃官飯的現象。此次政策頒布將不僅影響開發(fā)區(qū)前端的招商政策,、項目落地政策,，更多地體現在項目的管理方面；2019年10月河北提出“一企一策,、一項一策”與房地產“一城一策”類似,，不再一刀切。除了地區(qū)政策,，開發(fā)區(qū)內部也提出了不少活化機制比如園區(qū)聘任制,。這體現的是國資管制邏輯的改變，過去的園區(qū)邏輯更偏向園區(qū)管委會的是管控邏輯,，目前逐步由管控邏輯轉變?yōu)榉者壿嫛?
從區(qū)域來看：
產業(yè)資源爭奪加強,，
構型機會凸顯
part.04
從區(qū)域上來看，各地方政府的產業(yè)資源爭奪仍然非常激烈,，因此有些區(qū)域政府雖然清楚政策漏洞所在,，但愿意給予政策支持刺激產業(yè)資源的轉移。區(qū)域結構性機會凸顯,，每個城市發(fā)展的階段,、節(jié)點不一樣，其所需的資源也不盡相同。
華中 - 鄭州,、長沙：產業(yè)轉移下,，開發(fā)商和區(qū)域的政府一個愿打一個愿挨。產業(yè)發(fā)展尚未成熟,，產業(yè)地產政策相對較松,，允許分割銷售。以前行業(yè)對于產業(yè)地產的投資機會是看城市能級的,，一二線產業(yè)資源多、機會多,。
華南 - 深圳,、東莞：區(qū)域上爭奪產業(yè)資源。經過這幾年的發(fā)展,，東莞政策的轉型非常成功,，很多原來深圳的產業(yè)都專業(yè)到東莞，其產業(yè)轉型也基本成型,。在此基礎上繼續(xù)放寬,，2019年5月，東莞印發(fā)《東莞市科技企業(yè)孵化器產權分割管理暫行辦法》,，對東莞科技企業(yè)孵化器產權分割政策出現重大多處重要調整,，新孵化園區(qū)80%可以分割銷售。
華東 - 浙江：行小鎮(zhèn)之名,，做園區(qū)資本招商之實,。2019年浙江發(fā)布《浙江省特色小鎮(zhèn)產業(yè)金融聯動發(fā)展基金組建運作方案》，出臺特色小鎮(zhèn)基金,，國資持股比例只有10%,。而以前一般國資持股比例比較大，承擔區(qū)域發(fā)展及引導作用,。
億翰觀點
part.05
2020年開年以來黑天鵝事件不斷,，中國要想在全球經濟承壓的浪潮下逆勢發(fā)展，必須發(fā)揮好“看不見的手”的作用,?？梢灶A見的是今年將不斷有的調整政策落地，產業(yè)地產作為產業(yè)發(fā)展的載體和基石毋庸置疑也會受到重點關注,。本篇文章只對政策大邏輯進行探討,，對政策趨勢略輸淺見，而關于土地政策,、招商政策,、投融資政策以及補貼政策在本篇文章中不作更多表述，后續(xù)會推出深度專題進行討論
