智慧產(chǎn)城運營商
2020年是全面建成小康社會和“十三五”規(guī)劃收官之年,，實現(xiàn)年度經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)意義重大,，因此政策總基調(diào)肯定是偏寬松的,。2019年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了2020年經(jīng)濟(jì)工作的重點任務(wù),，包括貫徹新發(fā)展理念,、打好三大攻堅戰(zhàn),、保障和改善民生,、推動高質(zhì)量發(fā)展,、深化經(jīng)濟(jì)體制改革等,，強(qiáng)調(diào)了長期性和結(jié)構(gòu)性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo),，而在疫情背景全球經(jīng)濟(jì)面臨衰退的背景下完成這些任務(wù)指標(biāo)政府壓力很大，因此短期政策趨勢會更為落地,。
十三五收官之年,，
短期落地政策頻出
part.01
1.1 疫情前，招商大戰(zhàn)烽煙四起
今年年初各地的搶商大戰(zhàn)就開始硝煙彌漫,。1月1日,，《中華人民共和國外商投資法》和《中華人民共和國外商投資法實施條例》正式實施，作為開年的“1號國策”,，其信號意義非同小可,。中央沖鋒號一響，各地招商引資大戰(zhàn)狼煙四起,。
1.1.1 上海重視優(yōu)化營商環(huán)境,，全力助推投資促進(jìn)工作
1月2日，上海市優(yōu)化營商環(huán)境建設(shè)暨投資促進(jìn)大會召開,，這是上海連續(xù)第3年工作開局之際就突出抓優(yōu)化營商環(huán)境工作,。會上上海市政府專門研究制定了“營商環(huán)境改革3.0版”方案和加強(qiáng)投資促進(jìn)32條舉措，即《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)投資促進(jìn)工作推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》,。對優(yōu)質(zhì)重大項目保證優(yōu)先快捷供地,，促進(jìn)土地資源高效節(jié)約利用。目前,，上海已經(jīng)提出“大招商格局”和“掛圖作戰(zhàn)”
1.1.2 江蘇雙核迅速響應(yīng)：南京強(qiáng)調(diào)“創(chuàng)新”,，蘇州看中“開放”
1月2日，江蘇省委省政府舉行了2020年全省重大產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)現(xiàn)場推進(jìn)會議&外商投資企業(yè)座談會,，省,、市、縣三級總投資逾萬億元的1473個重大產(chǎn)業(yè)項目集中開工,，各個分會場的項目建設(shè)和招商引資的熱度迅速升溫,。
同日南京舉行了“創(chuàng)新名城建設(shè)推進(jìn)大會”，現(xiàn)場參會2000多人，并發(fā)布了一號文件《關(guān)于進(jìn)一步深化創(chuàng)新名城建設(shè)加快提升產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)能力和產(chǎn)業(yè)鏈水平的若干政策措施》,，多項政策全國首創(chuàng),、全國領(lǐng)先。
相比于南京強(qiáng)調(diào)內(nèi)生的“創(chuàng)新”,，作為江蘇雙核的另外一個主角,，蘇州更強(qiáng)調(diào)的是“開放”。1月3日,，蘇州召開新年第一會——“開放再出發(fā)大會”,。蘇州這次高仿深圳，一口氣推出了68.8平方公里產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行全球招商,，并全球首發(fā)了“開放創(chuàng)新合作熱力圖”,，同時還發(fā)布了一號文件《中共蘇州市委蘇州市人民政府關(guān)于開放再出發(fā)的若干政策意見》。
1.1.3 珠三角暗流涌動：廣州明確工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)布局,，深圳大手筆力推產(chǎn)業(yè)用地
珠三角也同樣是暗流涌動,，短兵相接。1月2日,，廣州市政府常務(wù)會議通過了《廣州市工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊劃定成果》,，明確了全市工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊布局。數(shù)據(jù)顯示,，廣州共劃定工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊669個,，作為廣州先進(jìn)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心載體,，總面積621平方公里,。2019年歲末，深圳舉行了2019全球招商大會,，一口氣推出30平方公里產(chǎn)業(yè)用地,，相關(guān)簽約投資額高達(dá)5600多億。
1.2 疫情中,，全國停擺招商政策熱度不減
3月11日,，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于應(yīng)對疫情進(jìn)一步深化改革做好外資項目有關(guān)工作的通知》，提出了外資項目11條,，強(qiáng)調(diào)各地要加強(qiáng)重大外資項目跟蹤儲備,，符合條件的將按程序納入重大外資項目工作專班協(xié)調(diào)。技術(shù)先進(jìn),、醫(yī)療防疫,、關(guān)鍵領(lǐng)域或中西部地區(qū)、東北地區(qū)的項目,，可適度放寬規(guī)模,。疫情大環(huán)境下各界的經(jīng)濟(jì)活動基本均被叫停,，在密集的防控疫情政策指導(dǎo)下，招商引資的政策依然沒有停下腳步,，反而與時俱進(jìn)快速調(diào)整,，確保各項目的落地推進(jìn)。
3月12日國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》,，這個“土地新政”,，將顯著影響中國未來城鎮(zhèn)化進(jìn)程，意味著國家給城市土地問題松綁,，將給中心城市帶來較大利好,，為他們騰出較大發(fā)展空間。土地,，將不再成為限制城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)落地,、招商引資的一個硬性條件,，反之，只要有人口,、只要有產(chǎn)業(yè),、只要有項目，土地都不是問題,，含金量高的項目一定會有地可落,。
以區(qū)域一體化為驅(qū)動，
中長期政策方向不變
part.02
2.1 區(qū)域一體化是政策邏輯下的核心驅(qū)動
2018年11月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制的意見》,，明確實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略是新時代國家重大戰(zhàn)略之一,，提出以“一帶一路”建設(shè)、京津冀協(xié)同發(fā)展,、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展,、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)等重大戰(zhàn)略為引領(lǐng)，以西部,、東北,、中部、東部四大板塊為基礎(chǔ),，促進(jìn)區(qū)域間相互融通補(bǔ)充,。區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展是規(guī)范機(jī)制，區(qū)域一體化是發(fā)動機(jī),。加快區(qū)域一體化進(jìn)程是實現(xiàn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的根本途徑,，是都市圈走向城市群必然的方向。
2019年2月18日《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺,，這份綱領(lǐng)性文件對粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略定位,、發(fā)展目標(biāo),、空間布局等方面作了全面規(guī)劃，大灣區(qū)地處中國的南部,，由香港,、澳門和廣東省組成，地理鄰近是區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的天然條件,，同時港澳兩地伴隨著中國內(nèi)陸,，特別是廣東積極開放，兩地與廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān),，形成在“兩制”基礎(chǔ)上的優(yōu)勢互補(bǔ),。2019年12月1日，國務(wù)院印發(fā)《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》,，長江三角洲區(qū)域一體化上升為國家級戰(zhàn)略,。這一發(fā)展戰(zhàn)略涵蓋上海、浙江,、江蘇,、安徽35.8萬平方公里、27座城市,、1.5億人口的宏偉藍(lán)圖,。
2.2 調(diào)整中要求效率，發(fā)展中要求成果
在區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和區(qū)域一體化概念下,，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出現(xiàn)了全新的高潮,。產(chǎn)業(yè)大升級與產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移時代到來，大調(diào)整催生全新巨量市場,。在此背景下衍生出調(diào)整中要效率,，發(fā)展中要成果。
2.2.1調(diào)整當(dāng)中要效率本質(zhì)是資源集約
資源集約包括土地資源集約和公共資源集約兩方面,。
土地資源集約,，即要求每一塊土地都能產(chǎn)生更多的就業(yè)和稅收。無論是北京市的禁止分割出售,，還是廣州市的分割轉(zhuǎn)讓,，目的均是要保證園區(qū)提質(zhì)增效?！侗本┦腥嗣裾P(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見》中提出：將原有的50年工業(yè)用地使用權(quán)縮短為20年,，同時直接禁止了產(chǎn)業(yè)用房的分割銷售?！稄V州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效試點工作行動方案（２０１８－２０２０年）》中允許制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)按幢,、按層等固定單元進(jìn)行分割，用于引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴的產(chǎn)業(yè)項目,。
公共資源集約,，核心是畝均論英雄,，即根據(jù)每畝能產(chǎn)生更多的稅收來決策公共資源的分配，未來畝產(chǎn)更高的企業(yè)將有更多的公共資源的分配和傾斜,，目的是經(jīng)濟(jì)的提質(zhì)增效,。這將利好于“小而美”、“隱形冠軍”,、“獨角獸”等企業(yè)和園區(qū)的整體發(fā)展,。浙江省首推畝均論英雄，《關(guān)于深化畝均論英雄改革的指導(dǎo)意見》提出：規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)綜合評價指標(biāo),，實行用地,、用電等資源要素差別化配置，鼓勵企業(yè)向更高的評價檔級發(fā)展,。隨后上海市根據(jù)自身的實際情況進(jìn)一步跟進(jìn),，《關(guān)于促進(jìn)資源高效率配置推動產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》提出以用地、用能,、勞動效率,、科技創(chuàng)新等指標(biāo)為核心，實施要素差別化配置機(jī)制,。
無論是土地資源集約還是公共資源集約，都不是“一刀切”,，而是根據(jù)區(qū)域條件和區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況相應(yīng)的有不同的調(diào)整,。
2.2.2調(diào)整當(dāng)中要成果本質(zhì)是管制規(guī)“控”
先租后讓，高準(zhǔn)入門檻,，高履約保證金,，全周期監(jiān)管。
目前國內(nèi)第一個從政府層面對1.5級開發(fā)予以官方發(fā)文倡導(dǎo)的《東莞市地1.5級開發(fā)操作指引》,。在2018年上半年發(fā)布,，東莞的1.5級開發(fā)政策意味著未來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)將不再有一次性開發(fā)，而是齒輪式開發(fā)推進(jìn)模式,。2018年12月深圳市推出“先租后讓”土地出讓新模式,，政府以租賃方式供應(yīng)一宗產(chǎn)業(yè)用地，租賃期限為5年,。深圳市先租后讓政策相比于1.5級園區(qū)開發(fā)的8-12年的土地使用權(quán),，時間更短，并且沒有產(chǎn)權(quán),。租賃期限內(nèi),，企業(yè)的產(chǎn)值、稅收等各項指標(biāo)通過履約考核,，則土地使用權(quán)由租賃轉(zhuǎn)為出讓,；如果未能通過履約考核,，租賃期滿將收回土地使用權(quán)。
從全國來看：
政策創(chuàng)新要素凸顯,、
區(qū)域執(zhí)行更為精細(xì)化
part.03
在調(diào)整中要效率,，發(fā)展中要成果這樣的政策邏輯框架下，其中強(qiáng)調(diào)三點要素：創(chuàng)新要素凸顯,、政策精細(xì)化和擦邊球行為收緊,。
創(chuàng)新要素凸顯：2019年 5月28日的國務(wù)院發(fā)布11號文（《關(guān)于推進(jìn)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》明確支持對有條件的經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)主體IPO上市、鼓勵開發(fā)區(qū)資產(chǎn)證券化推進(jìn),。億翰認(rèn)為園區(qū)IPO可以看成是制度創(chuàng)新的激勵機(jī)制,。由于這個文件會涉及到支持創(chuàng)新，使得一些國家經(jīng)開區(qū)不論是用IPO或者資產(chǎn)證券化的方式盤活存量,，拿到資金進(jìn)一步投資企業(yè),、投資創(chuàng)新，從而引領(lǐng)新一輪中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。這個政策可以作為信號型的政策,，在這樣的政策引導(dǎo)下，同年9月邳州開發(fā)區(qū)入股ST中新,，完成了借殼上市,，11月中新集團(tuán)蘇州工業(yè)園區(qū)通過發(fā)審會，結(jié)束5年上市長跑,。
擦邊球行為收緊：2019年5月北京“全面叫停產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分割銷售”,，實際上2018年已基本叫停，但并未“把門關(guān)死”,，大區(qū)塊分割銷售需要副市長同意,，但是目前副市長沒有權(quán)利。原有產(chǎn)證或者存量項目,，對于買方或者賣方審批十分嚴(yán)格,。2020年1月深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新政取消轉(zhuǎn)讓增值收益，這是自2013年《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》試行了近7年后首次祭出全新的調(diào)整方案,，對之前的政策進(jìn)行了大幅修訂,，比如工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓后5年內(nèi)不得再轉(zhuǎn)讓等等。
政策精細(xì)化：2019年9月山東提出改變原來地方官員吃官飯的現(xiàn)象,。此次政策頒布將不僅影響開發(fā)區(qū)前端的招商政策,、項目落地政策，更多地體現(xiàn)在項目的管理方面,；2019年10月河北提出“一企一策,、一項一策”與房地產(chǎn)“一城一策”類似，不再一刀切,。除了地區(qū)政策,，開發(fā)區(qū)內(nèi)部也提出了不少活化機(jī)制比如園區(qū)聘任制,。這體現(xiàn)的是國資管制邏輯的改變，過去的園區(qū)邏輯更偏向園區(qū)管委會的是管控邏輯,，目前逐步由管控邏輯轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)邏輯,。
從區(qū)域來看：
產(chǎn)業(yè)資源爭奪加強(qiáng)，
構(gòu)型機(jī)會凸顯
part.04
從區(qū)域上來看,，各地方政府的產(chǎn)業(yè)資源爭奪仍然非常激烈,，因此有些區(qū)域政府雖然清楚政策漏洞所在，但愿意給予政策支持刺激產(chǎn)業(yè)資源的轉(zhuǎn)移,。區(qū)域結(jié)構(gòu)性機(jī)會凸顯,，每個城市發(fā)展的階段、節(jié)點不一樣,，其所需的資源也不盡相同,。
華中 - 鄭州、長沙：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移下,，開發(fā)商和區(qū)域的政府一個愿打一個愿挨,。產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚未成熟，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策相對較松,，允許分割銷售,。以前行業(yè)對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會是看城市能級的，一二線產(chǎn)業(yè)資源多,、機(jī)會多,。
華南 - 深圳、東莞：區(qū)域上爭奪產(chǎn)業(yè)資源,。經(jīng)過這幾年的發(fā)展,，東莞政策的轉(zhuǎn)型非常成功,，很多原來深圳的產(chǎn)業(yè)都專業(yè)到東莞,，其產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也基本成型。在此基礎(chǔ)上繼續(xù)放寬,，2019年5月,，東莞印發(fā)《東莞市科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割管理暫行辦法》，對東莞科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割政策出現(xiàn)重大多處重要調(diào)整,，新孵化園區(qū)80%可以分割銷售,。
華東 - 浙江：行小鎮(zhèn)之名，做園區(qū)資本招商之實,。2019年浙江發(fā)布《浙江省特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)金融聯(lián)動發(fā)展基金組建運作方案》,，出臺特色小鎮(zhèn)基金，國資持股比例只有10%,。而以前一般國資持股比例比較大,，承擔(dān)區(qū)域發(fā)展及引導(dǎo)作用,。
億翰觀點
part.05
2020年開年以來黑天鵝事件不斷，中國要想在全球經(jīng)濟(jì)承壓的浪潮下逆勢發(fā)展,，必須發(fā)揮好“看不見的手”的作用,。可以預(yù)見的是今年將不斷有的調(diào)整政策落地,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體和基石毋庸置疑也會受到重點關(guān)注,。本篇文章只對政策大邏輯進(jìn)行探討，對政策趨勢略輸淺見,，而關(guān)于土地政策,、招商政策、投融資政策以及補(bǔ)貼政策在本篇文章中不作更多表述,，后續(xù)會推出深度專題進(jìn)行討論
